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Dificultades Hipotecarias Después de una Catástrofe
Cuando los propietarios de viviendas luchan por cumplir con sus pagos hipotecarios, hay varias opciones a tener en cuenta. Afortunadamente, la mayoría de los préstamos hipotecarios (tres de cada cinco) hechos en los Estados Unidos son patrocinados o asegurados por el gobierno, y, como resultado, las reglas que rigen cómo se tratará a los propietarios de viviendas con estas hipotecas después de catástrofes o contratiempos son más o menos uniformes.
Freddie Mac y Fannie Mae, los fiadores de la mayoría de los préstamos hipotecarios, brindan algunas protecciones luego de catástrofes declaradas: ambos autorizan a sus administradores a permitir una suspensión de los procedimientos de ejecución hipotecaria por 90 días inmediatamente luego de una catástrofe. Este período inicial de 90 días puede extenderse, dependiendo de las circunstancias y los efectos de un evento determinado. Se les pide a los administradores que trabajen estrechamente con los propietarios de viviendas para desarrollar planes de reestructuración o reducción para evitar la morosidad. Desafortunadamente, no existe un pleno derecho a un aplazamiento. Sin embargo, por lo general, se le ofrecerá al propietario un plan de aplazamiento que reduce o suspende temporalmente el pago mensual de la hipoteca durante al menos 90 días.
El tercio restante de los préstamos hipotecarios realizados en los Estados Unidos no son otorgados por estas entidades relacionadas con el gobierno. La exención de una ejecución hipotecaria luego de la falta de pago producto de una catástrofe, para propietarios bajo estas hipotecas, se dejará a la discreción de los propietarios y administradores de dichas hipotecas, sujeta a las reglas para las modificaciones hipotecarias emitidas por la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por siglas en inglés).
Si la catástrofe hace que le sea imposible cumplir con los pagos mensuales de su vivienda, puede pedirle a su administrador un aplazamiento hipotecario. Un aplazamiento “le permite dejar de cumplir con sus pagos durante un tiempo acordado”, dice Lisa Tibbitts, directora de relaciones públicas de Freddie Mac. Sin embargo, recuerde que el aplazamiento no significa la condonación de la deuda, por lo que eventualmente tendrá que reponer los pagos atrasados. Por lo tanto, puede que solo deba considerar esta opción si sus ingresos, empleo o gastos se han visto afectados de manera temporal debido a una catástrofe.
En un acuerdo de aplazamiento, puede realizar pagos parciales o dejar de cumplir con sus pagos durante un período específico. En general, un aplazamiento dura hasta seis meses y puede extenderse hasta otros seis meses. El interés igual se acumula durante el tiempo en el que usted no cumple con los pagos mensuales completos. Pero bajo un acuerdo de aplazamiento, el prestamista no le cobrará cargos por pagos atrasados ni lo reportará ante las agencias de crédito. El prestamista querrá que se ponga al día con los pagos atrasados después de que termine el período de aplazamiento. Ello podría implicar pagar más cada mes durante algunos años, modificar el préstamo o llegar a algún otro acuerdo.
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¿CUÁLES SON SUS DERECHOS?
Cuando se trata de dificultades hipotecarias, la mayoría de los temas cubren lo que el prestamista “podría” ofrecer o lo que usted como prestatario “podría” buscar de su prestamista. El tema de las dificultades hipotecarias rara vez se define de acuerdo con sus “derechos”, ya que los programas que establecen muchas de las opciones que se encuentran disponibles en situaciones de asistencia por catástrofes son de naturaleza temporal. Por ejemplo, Fannie Mae y Freddie Mac cuentan con programas para ayudar a los prestatarios afectados por catástrofes. Si una catástrofe declarada afecta su capacidad para pagar su hipoteca, y su préstamo es propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac, puede calificar para un retraso en los pagos mensuales de su hipoteca durante un período de tiempo determinado.
Si tiene problemas para ponerse al día al final de este período de asistencia temporal, puede que haya asistencia adicional disponible. Puede trabajar con su administrador para reanudar el cumplimiento de pagos hipotecarios que sean similares a los que realizaba antes de la catástrofe natural. O, si necesita asistencia adicional, puede trabajar con su administrador en otras alternativas de prevención de ejecución hipotecaria para retener su hogar.
Dependiendo de quién sea su prestamista, por ejemplo, ya sea uno patrocinado o asegurado por el gobierno o un prestamista privado sin relación alguna con el gobierno, usted puede gozar de los siguientes derechos, si fue afectado por una catástrofe natural:
- Durante el plazo de una moratoria, su préstamo no puede ser objeto de una ejecución hipotecaria.
- No incurrirá recargos por pagos atrasados.
- No tendrá morosidades reportadas a las agencias de crédito.
- La ejecución hipotecaria y otros procedimientos legales pueden suspenderse por hasta 90 días.
- Su prestamista puede evaluarlo para un programa de asistencia mitigación o de reducción de pérdidas disponible para ayudarlo a retener su hogar.
- Su prestamista puede ingresar a un plan de aplazamiento, o realizar una modificación al préstamo o un reclamo parcial, si estas acciones le ayudarán a retener y pagar su vivienda.
- Si no es posible retener su vivienda, los prestamistas tienen cierta flexibilidad en el uso del programa de ventas previas a la ejecución hipotecaria, o pueden ofrecerse a aceptar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
¿QUÉ DEBE HACER?
- Presente un reclamo ante la FEMA para recibir asistencia;
- 2) Presente un reclamo ante la compañía de seguros; y
- 3) Comuníquese con su administrador hipotecario para hablar sobre las dificultades hipotecarias y trabaje con ellos para desarrollar un plan y determinar las opciones de asistencia disponibles para su situación.
El prestamista podría solicitar la ejecución hipotecaria de su hogar. Recibirá un aviso de ejecución hipotecaria por escrito. La falta de pago también puede ser informada a las agencias de crédito, lo que afectará seriamente su capacidad de reconstruir su vida. Incluso si tuviese algún seguro, si el monto que paga la compañía de seguros es inferior a lo que debe por su hipoteca, usted aún tiene la responsabilidad de pagar la diferencia. Puede resultarle útil contactar a un asesor legal para determinar las opciones legales disponibles. Por ejemplo, puede declararse en bancarrota amparado bajo el Capítulo 13.
Es buena idea comunicarse con su compañía hipotecaria y preguntarles qué debe hacer. Si su hipoteca está asegurada por la FHA o está sujeta a una regulación federal similar, puede gozar del derecho a una reducción o suspensión de los pagos y su prestamista debe informarle acerca de ello. Si sus pagos hipotecarios mensuales incluyen un monto de seguro e impuestos, puede preguntarle a su compañía hipotecaria si el pago de las primas e impuestos del seguro también se aplazará y cómo se manejarán estos pagos luego del período de aplazamiento.
Sí, debe pagar su hipoteca incluso mientras espera el pago de su reclamo. Usted es responsable de pagar su hipoteca mientras su reclamo de seguro se encuentre pendiente a menos que haya recibido un aplazamiento (consulte arriba). Su seguro de propietario de vivienda puede brindarle gastos de subsistencia mientras su hogar no sea habitable y se encuentre en reparación. Si su reclamo fue aprobado y las reparaciones están en curso, igual debe pagar su hipoteca como de costumbre.
El prestamista puede solicitar la ejecución hipotecaria de su hogar. Recibirá un aviso de ejecución hipotecaria por escrito. La falta de pago también puede ser informada a las agencias de crédito, lo que afectará seriamente su capacidad de construir de nuevo su vida. Si la compañía de seguros determina que su hogar es una pérdida total y la liquidación del seguro es menor de lo que debe en su hipoteca, usted aún tendrá la responsabilidad de pagar la diferencia.
No. No existe una ley que exija que un prestamista hipotecario le brinde un trato especial por pagos atrasados, incluso si experimenta dificultades financieras luego de una catástrofe natural. Los prestamistas brindan facilidades caso por caso. Si no puede cumplir con su pago, comuníquese con su prestamista o su administrador de préstamos lo antes posible para analizar su situación y ver si puede llegar a un acuerdo temporal sobre sus pagos hasta que su situación financiera mejore.
- Informe al prestamista o al administrador de su préstamo que se ha visto afectado por una catástrofe natural. Hágales saber si su condado ha sido declarado como área de catástrofe natural estatal y / o federal.
- Solicite un “aplazamiento”. Al otorgarle un aplazamiento, el administrador del préstamo puede diferir los pagos de la hipoteca, renunciar a los cargos por mora y no reportarlo a las agencias de crédito. Usted no goza del derecho legal a un aplazamiento; debe solicitarlo. No es automático y el prestamista no está obligado a aceptarlo.
- Pida que se le devuelvan los cargos por pagos atrasados.
- Asegúrese de comprender lo que se incluirá en el aplazamiento. Tenga todas las promesas del prestamista por escrito. Pregúntele al prestamista o al administrador de préstamos lo siguiente:
- ¿Cuántos meses pospondrá los pagos?
- ¿El prestamista o administrador del préstamo impondrá algún cargo por el aplazamiento de los pagos?
- ¿Cuándo vencen los pagos diferidos?
- ¿Se pagarán los pagos atrasados durante un período de tiempo, en lugar de todos a la vez?
- ¿El prestamista dejará de emitir informes de crédito negativos en relación a los pagos diferidos?
Siempre empiece por contactar a su prestamista. Los prestamistas y administradores hipotecarios pueden brindarle una exención de la ejecución hipotecaria al ofrecerle opciones flexibles de reducción de pérdidas a los prestatarios luego de una catástrofe. Las posibles opciones de exención incluyen:
- La modificación del préstamo
- La suspensión temporal o reducción de los pagos
- La renuncia a los pagos atrasados y / o
- La suspensión de los informes de morosidad a las agencias de crédito.
Comuníquese con su prestamista hipotecario lo antes posible. También puede comunicarse con la línea directa de HOPE al (888) 995-HOPE (4673) para obtener otras opciones confidenciales de asistencia GRATUITAS. Si tiene una hipoteca asegurada por el gobierno (Fannie Mae / Freddie Mac), puede calificar para recibir asistencia durante hasta 12 meses para evitar cargos por pagos atrasados, que su morosidad reportada a las agencias de crédito o tener que ponerse al día con los pagos de inmediato.
- Para averiguar si Fannie es el propietario de su préstamo, llame al (800) 2FANNIE (232-6643) o visite: www.KnowYourOptions.com/loanlookup
- Para averiguar si Freddie es el propietario de su préstamo, llame al (800) 373-3343 opción #2 o visite: www.FreddieMac.com/mymortgage
- Es posible que pueda deducir parte de su pérdida en su declaración federal de impuestos. Solo las grandes pérdidas generalmente resultan en ahorros de impuestos. Consulte la página web del IRS en www.irs.gov o llame a su oficina local del IRS.
¿QUÉ DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE TOMAR ACCIÓN?
No venda su propiedad apresuradamente sólo porque está en una situación financiera desesperada. En cambio, puede que quiera considerar que la ayuda financiera tal vez se encuentre en fuentes que usted aún no conoce.
No caiga en la trampa de los estafadores que prometen salvar su propiedad de la ejecución hipotecaria a cambio de honorarios, o si usted “temporalmente” les cede su propiedad.
No pida dinero prestado, especialmente a contratistas, para reparar su hogar de manera apresurada. En cambio, tal vez quiera trabajar con su compañía de seguros para obtener un presupuesto y un pago por su reclamo precisos.
No se declare en bancarrota de forma apresurada. La bancarrota puede dañar su capacidad de crédito por los próximos años. En cambio, tal vez quiera buscar asistencia crediticia de su agencia local de asesoría crediticia al consumidor sin fines de lucro para que le ayuden a desarrollar un plan.
