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Desarrolladores de Viviendas Asequibles sin Fines de Lucro

Last Modified: 10/26/2020

Florida Central tiene una de las crisis de viviendas asequibles más severas de la nación. Según un informe emitido por la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos, el área metropolitana de Orlando tiene solo 20 unidades asequibles por cada 100 hogares con inquilinos de ingresos extremadamente bajos. Para obtener más información sobre la crisis de vivienda en Orlando, consulte el ‘Gap Report’ en https://reports.nlihc.org/sites/default/files/gap/Gap-Report_2019.pdf.  

Los gobiernos locales, las organizaciones sin fines de lucro y los desarrolladores con fines de lucro juegan un papel importante para abordar la crisis de viviendas asequibles a través de una variedad de fuentes de financiamiento e incentivos. Hay varios modelos disponibles para abordar la crisis de viviendas asequibles. Un Fideicomiso de Tierra Comunitaria (CLT, por sus siglas en inglés) puede proporcionar acceso a viviendas asequibles y al mismo tiempo mantener las viviendas a precios asequibles para futuros residentes. Otros modelos de viviendas asequibles a menudo incluyen Restricciones en las Escrituras o Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos. Este artículo brindará información sobre las tres opciones que deben considerar los desarrolladores de viviendas.

CLSMF proporciona servicios legales a desarrolladores sin fines de lucro y corporaciones de desarrollo comunitario en una variedad de proyectos de viviendas asequibles. Los servicios incluyen redacción de contratos, adquisición de terrenos, transacciones de compra y venta, acuerdos de asociación y más.

FIDEICOMISOS DE TIERRAS COMUNITARIAS

 

Los Fideicomisos de Tierras Comunitarias (CLT) son una opción de vivienda asequible que puede usarse tanto en proyectos de vivienda alquilada como de adquisición de vivienda. El propósito de este modelo es garantizar que el inventario de viviendas siga siendo asequible por un período de tiempo indefinido. Por ejemplo, cuando se vende una propiedad, las restricciones incorporadas en el modelo CLT solo permiten la venta de la casa a otro comprador de bajos ingresos y al mismo tiempo le permiten al vendedor de bajos ingresos una participación en el patrimonio acumulado. 

Para establecer un CLT, se forma una corporación sin fines de lucro con el propósito de administrar la propiedad en beneficio de la comunidad local. A menudo, el CLT también tomará el título de la propiedad (o las múltiples parcelas) utilizada para el fideicomiso de tierras. 

 

 

Los Fideicomisos de Tierras Comunitarias benefician a los desarrolladores sin fines de lucro al permitirles avanzar en su misión de aumentar el inventario de viviendas asequibles en sus comunidades.  

Los Fideicomisos de Tierras Comunitarias benefician a los compradores porque hacen que las viviendas sean más asequibles. En un supuesto de adquisición de vivienda, el CLT venderá su participación en la propiedad de la vivienda a un comprador de bajos ingresos, pero mantendrá su propiedad de la tierra subyacente. Este escenario hace que la casa sea más barata para el comprador, lo que resulta en un pago hipotecario más bajo. Además, el comprador pagará una pequeña tarifa mensual (tarifa de arrendamiento de terreno) a la organización sin fines de lucro del CLT. El comprador también estará sujeto al arrendamiento del terreno que restringe el uso del terreno por parte del comprador y explica cómo se distribuye el capital entre el comprador y el CLT cuando el comprador vende la casa. 

 

Debe hablar con un abogado para preparar una estrategia para establecer un fideicomiso de tierras.

RESTRICCIONES EN LAS ESCRITURAS

Otra opción para mantener las viviendas asequibles es incluir restricciones (también conocidas como convenios) en las escrituras cuando una propiedad se vende por primera vez a un comprador de bajos ingresos. Los ejemplos de restricciones comunes en las escrituras incluyen límites en el precio de reventa, la elegibilidad del comprador (financiera) y la ocupación y uso de la propiedad.  

Las restricciones en las escrituras son una opción más sencilla que un fideicomiso de tierras comunitarias para mantener las viviendas asequibles a través del tiempo en comparación con el modelo CLT. Pero como una cuestión práctica, la opción no siempre funciona tan bien en la realidad. Las restricciones en las escrituras a menudo no se controlan de manera efectiva y pueden no siempre ser exigibles. Lo idóneo es hablar con un abogado antes de decidir usar restricciones en las escrituras en su proyecto de viviendas asequibles. 

 

 

Los desarrolladores pueden usar las restricciones en las escrituras para establecer y restringir las pautas de ingresos para los compradores, tanto en el momento en que venden al primer comprador como para compras posteriores, lo que les permite a dichos desarrolladores cumplir su misión de desarrollar viviendas asequibles.

Las restricciones en las escrituras benefician a los compradores de viviendas al reducir el costo de la vivienda. Los compradores tienen acceso a unos precios de viviendas que se ajustan a sus ingresos, mientras que les dan la oportunidad de generar riqueza mediante su inversión de capital en la propiedad.

Debe hablar con un abogado para redactar las restricciones apropiadas para las escrituras.

CRÉDITO FISCAL PARA VIVIENDAS DE BAJOS INGRESOS

El programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) está diseñado para alentar las inversiones de capital privado mediante el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles. Se establecen pautas de ingresos para que los inquilinos de los proyectos de LIHTC sean la población que necesita una vivienda asequible. Quienes invierten en ofertas de LIHTC reciben créditos fiscales, que pueden solicitar en sus declaraciones de impuestos durante un período de 10 años. 

En Florida, esta estructura de asequibilidad permanece vigente durante un mínimo de 30 años, pero con la opción de ajustarse a tasas de mercado después del decimocuarto año. Para obtener más información, consulte https://www.occ.gov/topics/community-affairs/publications/insights/pub-insights-mar-2014.pdf y https://www.floridahousing.org/programs/developers-multifamily-programs/low-income-housing-tax-credits.

 

Cada año, la Corporación de Financiamiento de Viviendas de Florida (“FHFC”, por sus siglas en inglés), publica solicitudes de financiación para proyectos de crédito fiscal. El proceso es extremadamente competitivo y se necesita una gran cantidad de planificación antes de enviar una solicitud. Las organizaciones sin fines de lucro que participan en proyectos LIHTC a menudo se asocian con un desarrollador con fines de lucro para maximizar el puntaje de su solicitud. Por lo tanto, las organizaciones sin fines de lucro que piensen solicitar financiamiento deben hablar con un abogado antes de solicitar o celebrar un acuerdo con un desarrollador con fines de lucro.

 

 

Los créditos fiscales brindan un incentivo para que los desarrolladores sin fines de lucro inviertan de manera privada en viviendas asequibles. Al trabajar con desarrolladores con fines de lucro, los desarrolladores sin fines de lucro pueden ampliar su misión de aumentar el inventario de viviendas asequibles en la comunidad. 

Los LIHTC benefician a los compradores de viviendas porque hacen que las viviendas sean más asequibles. Los compradores tienen acceso a precios que se ajusten a sus ingresos.

Debe hablar con un abogado o profesional de impuestos antes de participar en una transacción que implique créditos fiscales.

En Florida, el proceso funciona de la siguiente manera: 

  • El IRS asigna créditos de impuestos federales a la Corporación de Financiamiento de Viviendas de Florida, la agencia de crédito de vivienda de Florida. La FHFC otorga los créditos fiscales a los proyectos aprobados mediante la emisión de Peticiones para Solicitudes (RFA, por sus siglas en inglés). 
  • Los proyectos propuestos se califican según las prioridades establecidas por la agencia. Se consideran varios factores al calificar las solicitudes y las prioridades pueden cambiar según la RFA. 
  • Los solicitantes que reciben el premio utilizan los créditos fiscales para involucrar a inversionistas privados en sus proyectos. 
  • El capital proporcionado por el inversionista reduce la necesidad de adquirir deuda, lo que en última instancia reduce el costo del alquiler para inquilinos de bajos ingresos. 

QUÉ DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE TOMAR ACCIÓN

Antes de dedicar el tiempo y los recursos de una organización sin fines de lucro al desarrollo de viviendas asequibles, asegúrese de comprender el papel de la organización sin fines de lucro en la transacción y el alcance completo de los derechos y responsabilidades de la organización sin fines de lucro. Además, debe asegurarse de que su acuerdo comercial esté debidamente documentado. Es mejor hablar con un abogado antes de comprometerse con un proyecto y siempre hablar con un abogado antes de comprar un terreno o recibir un terreno en donación. 

Si su organización sin fines de lucro está trabajando con un desarrollador con fines de lucro, no confíe en que el desarrollador con fines de lucro o su asesor salvaguardará sus intereses. El abogado del desarrollador debe actuar en pro del interés superior de su cliente, el desarrollador con fines de lucro, cuyos intereses son diferentes a los suyos. Busque su propio abogado antes de tomar decisiones o asumir compromisos importantes. 

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