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El Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos

Last Modified: 08/26/2020

El Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) fue diseñado para alentar a los inversores privados a desarrollar viviendas asequibles a través de nuevas construcciones, compras y renovaciones de viviendas para alquiler asequibles para hogares de bajos ingresos. El programa ofrece créditos fiscales a propietarios, inversores y desarrolladores, lo que les permite pagar menos dinero en impuestos al gobierno federal. Debido a que el Programa LIHTC está regulado por el IRS, no funciona como otros programas federales de vivienda.

¿CUÁLES SON SUS DERECHOS?

Tiene derecho a recibir un aviso por escrito de cualquier decisión adversa tomada en su contra por el propietario;

Tiene derecho a ser representado por un abogado en una audiencia de desalojo;

Tiene derecho a testificar, presentar pruebas y hacer preguntas a cualquier testigo durante una audiencia de desalojo; y

Tiene derecho a presentar una queja ante el HA, el propietario, las autoridades locales de aplicación del código o el HUD sobre las condiciones de su unidad.

Debido al número limitado de unidades de LIHTC disponibles, las familias elegibles a menudo son colocadas en una lista de espera. Los propietarios han establecido políticas para abrir, cerrar, seleccionar y eliminar familias de las listas de espera. Esas políticas no pueden discriminar por color, discapacidad, estado familiar, origen, raza, religión o sexo. 

En general, los propietarios publican las listas de espera en línea y en sus oficinas.

Los propietarios tienen diferentes políticas de selección de inquilinos con respecto al historial crediticio, desalojos previos y antecedentes penales. Las políticas de selección de inquilinos deben constar por escrito, no deben ser discriminatorias y deben ser más equitativas. 

Las familias a las que se les niega la admisión en función de su historial crediticio deben recibir un aviso por escrito del arrendador, explicando el motivo del rechazo.  

La renta máxima que se puede cobrar por una unidad LIHTC se basa en el Ingreso Medio de la Zona (AMI, por sus siglas en inglés) establecido por el HUD cada año.

El alquiler no aumenta ni disminuye en función del ingreso bruto anual de la familia. El ingreso bruto anual de una familia solo se usa para determinar la elegibilidad para el programa y, a diferencia de otros programas federales de vivienda, no se aplican las deducciones permitidas.

Los propietarios deben restar cualquier asignación de servicios públicos al calcular el alquiler de la familia.

Si el AMI aumenta antes de que expire su contrato de arrendamiento, su arrendador puede aumentar el monto del alquiler, según lo estipulado en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, si el AMI disminuye, el alquiler máximo cobrable por su unidad no disminuye.

El HUD determina las asignaciones de servicios públicos cada año para ayudarle a pagar el costo de los servicios públicos no incluidos en su alquiler. 

Las asignaciones de servicios públicos se basan en las tarifas actuales y los estudios de consumo promedio, no en el consumo real de su familia.

Los propietarios deben tener un motivo suficiente para rescindir el contrato de arrendamiento de su familia. Los ejemplos comunes de “motivo suficiente” incluyen el impago del alquiler o violaciones graves o reiteradas del contrato de arrendamiento.

Los avisos de resciliación deben constar por escrito y describir específicamente la presunta violación.

Dependiendo de la violación, las familias tendrán de 3 a 7 días para arreglar el problema. Sin embargo, las leyes locales, estatales o federales pueden acortar el tiempo para corregir la violación o no darle ninguna oportunidad para corregirla en absoluto.

Usted no tiene derecho a solicitar una audiencia de queja informal a disputar un rechazo de admisión o de resciliación del contrato.

¿QUÉ DEBE HACER?

Revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento, las normas y reglamentos del departamento y cualquier aviso que reciba del arrendador.

Si usted ha recibido un aviso de resciliación de su arrendador y no se va antes de la fecha especificada en el aviso, su arrendador debe presentar un caso de desalojo para sacarlo de la unidad. El alguacil o un receptor judicial certificado puede entregarle personalmente la citación de desalojo y la queja o dejarla en su puerta. Esto se denomina “notificación del proceso”. El secretario también puede enviarle una copia de la citación y la queja por correo. 

Debe redactar y presentar una respuesta ante el tribunal, dentro de los 5 días posteriores a la recepción de la citación y la queja. Si no presenta una respuesta a tiempo ante el tribunal, su arrendador puede ganar automáticamente el caso de desalojo.

En su respuesta, debe admitir o negar cada párrafo de la queja y plantear cualquier defensa.

El “registro del tribunal” es como una cuenta bancaria que el tribunal usa durante su caso de desalojo. Mientras su caso esté pendiente ante el tribunal, debe depositar el monto del alquiler en el registro del tribunal cada mes cuando le toque. 

Si no está de acuerdo con la cantidad de alquiler que el arrendador alega que usted debe, puede pedirle al tribunal que programe una audiencia para determinar la cantidad correcta. La documentación de respaldo debe adjuntarse a su respuesta, como un comprobante de pago.

Si no deposita el alquiler en el registro del tribunal a tiempo o le pide al tribunal que determine la cantidad correcta que debe, su arrendador puede ganar automáticamente el caso de desalojo. 

defensas en su respuesta puede evitar que usted sea desalojado. A continuación hay una lista de defensas comunes que pueden aplicarse a su situación.

La persona que presentó la demanda de desalojo (el demandante) carece de legitimación. Esto significa que el demandante no tiene derecho a presentar la demanda ante el tribunal. Esta defensa se usa comúnmente si el arrendador no es dueño de la propiedad.

El desalojo es innecesario. Esto significa que el desalojo ya no es relevante porque usted ya se mudó.

Está reteniendo el pago del alquiler luego de haber proporcionado un aviso con 7 días de antelación. Su aviso de 7 días al arrendador debe especificar las reparaciones necesarias y su intención de retener el pago del alquiler si no se completan dentro de los 7 días. Visite nuestra sección sobre los Derechos de los Inquilinos y Los Desalojos para obtener más información.

No recibió una notificación del arrendador como lo exige la ley. Esto significa que el arrendador no le dio aviso por escrito de la violación antes de presentar un caso de desalojo ante el tribunal. 

El aviso que recibió del arrendador exige dinero que no se considera como alquiler o alquiler adicional en su contrato de arrendamiento.

El aviso es confuso o contiene instrucciones contradictorias.

El aviso no le proporciona tiempo suficiente para corregir la violación.

El aviso no proporciona suficiente información para que usted entienda la violación. 

El arrendador no mantiene la unidad luego de que usted haya entregado un aviso con 7 días de antelación.

El arrendador lleva a cabo represalias. Esto significa que la HA aumenta el monto de su alquiler, disminuye los servicios que recibe o presenta / amenaza con presentar un caso de desalojo en su contra, en respuesta a que usted ejerce sus derechos como inquilino. 

Si su arrendador gana el caso de desalojo, el alguacil le notificará con 24 horas de anticipación para que abandone la unidad. Esto se denomina una “Orden de Posesión”. Si usted no abandona la unidad dentro de las 24 horas, su arrendador puede cambiar las cerraduras y retirar sus bienes personales.

¿QUÉ DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE TOMAR ACCIÓN?

Esté preparado para presentar todas las pruebas (documentos, correos electrónicos, informes, testigos, etc.) que respalden su posición durante una audiencia de desalojo.

Para obtener información adicional sobre las opciones locales de vivienda y sobre los límites de ingresos, visite la página del HUD en Florida: https://www.hud.gov/states/florida

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