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El Programa de Vales de Elección de Vivienda

Last Modified: 08/26/2020

El gobierno ayuda a pagar las viviendas en circunstancias específicas. Esto se llama “vivienda subsidiada”, y hay varios tipos de programas disponibles. Los programas de vivienda subsidiada más comunes son: La Vivienda Pública, Vales de Elección de Vivienda, la Sección 8, la Sección 202 Basada en Proyectos y el Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos.

Cada año, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) establece límites de ingresos familiares que determinan su elegibilidad para recibir asistencia financiera. Los derechos y obligaciones que tenga como inquilino dependerán del programa de vivienda subsidiada. Si no está seguro de qué programa de vivienda subsidiada aplica para usted, verifique su contrato de arrendamiento, comuníquese con su arrendador, con la Autoridad de Vivienda local, con la Corporación de Financiación de Viviendas de la Florida o con el Servicio de Atención Telefónica (HELPline) de CLSMF (800-405-1417). 

Las familias que participan en el Programa de Vales de Elección de Vivienda utilizan vales emitidos por las Autoridades de Vivienda locales para alquilar apartamentos o casas de propiedad privada a propietarios aprobados por la HA. Las familias firman contratos de arrendamiento con los propietarios, tal como lo harían en viviendas privadas, y la HA paga una parte del alquiler de la familia.

¿CUÁLES SON SUS DERECHOS?

Tiene derecho a recibir un aviso por escrito de cualquier decisión adversa tomada en su contra por la HA o el propietario;

Tiene derecho a solicitar una audiencia informal de queja para disputar cualquier decisión adversa tomada en su contra por la HA;

Tiene derecho a revisar cualquier evidencia que la HA planee usar en su contra en una audiencia informal de queja;

Tiene derecho a copiar documentos en su archivo en la HA pagando una pequeña tarifa;

Tiene derecho a ser representado por un abogado en una audiencia informal de queja o audiencia de desalojo;

Tiene derecho a testificar, presentar evidencia y hacer preguntas a cualquier testigo durante una audiencia informal de queja o audiencia de desalojo.

Tiene derecho a recibir una decisión final por escrito de la audiencia informal de queja.

Tiene derecho a presentar una queja ante el HA, el propietario, las autoridades locales de aplicación del código o el HUD sobre las condiciones de su unidad.

 

Debido al número limitado de vales disponibles, las familias elegibles a menudo son colocadas en una lista de espera. Las HA locales han establecido políticas para abrir, cerrar, seleccionar y eliminar familias de las listas de espera. Esas políticas no pueden discriminar por color, discapacidad, estado familiar, origen, raza, religión o sexo. 

En general, las HA publican listas de espera en línea, en sus oficinas o en periódicos locales.

Las familias a las que se les niega la admisión en el Programa de Vales de Elección de Vivienda deben recibir una notificación por escrito de la HA que explique el motivo del rechazo. Si usted cree que se le negó la admisión injustamente, puede presentar una solicitud por escrito para una audiencia informal de queja.  

La HA puede negarle la admisión por una o más de las siguientes razones:

  • Ha participado en el uso ilegal de drogas;
  • Ha participado en actividades criminales o en abuso del alcohol que amenazan la salud y la seguridad de los residentes;
  • Ha sido desalojado por infracciones graves del contrato de arrendamiento;
  • Ha sido desalojado de una vivienda con asistencia federal en los últimos 5 años;
  • Su asistencia ha sido cancelada previamente por un HA; o
  • Actualmente debe alquiler u otras cantidades a una HA.

Debido a que las reglas de admisión para el Programa de Vales de Elección de Vivienda no son uniformes dentro de un estado, condado o ciudad, las HA locales deben adoptar un Plan Administrativo por escrito, estableciendo reglas para su programa, de acuerdo con las regulaciones del HUD. El Plan Administrativo debe estar disponible al público.

Las familias pagan su parte del alquiler mensual directamente al propietario y la HA paga el resto. La porción del alquiler de una familia es el 30% de su ingreso mensual ajustado (explicado a continuación), menos cualquier asignación de servicios públicos.

El HUD determina las asignaciones de servicios públicos cada año para ayudarle a pagar el costo de los servicios públicos no incluidos en su alquiler. 

Las asignaciones de servicios públicos se basan en las tarifas actuales y los estudios de consumo promedio, no en el consumo real de su familia.

La HA determina su ingreso mensual ajustado restando las deducciones permitidas de su ingreso bruto anual y luego dividiendo esa cantidad entre 12. 

Su ingreso bruto anual incluye salarios, pago de horas extras, comisiones, tarifas, propinas, bonificaciones y el pago que recibe por servicios personales. También incluye:

  • Ingresos netos de una empresa si trabaja por cuenta propia;
  • Ingresos netos de bienes inmuebles o bienes personales: renta, intereses, dividendos o ganancias de capital;
  • Pagos periódicos que recibe del Seguro Social, anualidades, pólizas de seguro, fondos de jubilación, pensiones, beneficios por discapacidad o muerte, y otros tipos similares de ingresos periódicos;
  • Indemnización por desempleo y discapacidad, compensación laboral e indemnización por despido (ingresos que provienen de un empleador para el cual usted ya no trabaja);
  • Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF, por sus siglas en inglés);
  • Pensión alimenticia y manutención; y
  • Donaciones regulares en efectivo y regalos.

Las deducciones obligatorias se enumeran a continuación. Las HA locales pueden adoptar deducciones adicionales. Si es así, se publicarán en la ACOP. 

  • $ 480 por cada dependiente;
  • $ 400 para cualquier familiar anciano o discapacitado;
  • Una deducción por los gastos de cuidado de niños necesarios para permitir que un miembro de la familia vaya al trabajo o la escuela;
  • Gastos médicos no reembolsados ​​para cualquier familiar anciano o discapacitado, si el monto es superior al 3% de los ingresos anuales de la familia; y
  • Gastos de cuidado de niños necesarios para permitir que un miembro de la familia vaya al trabajo o la escuela.

Cada año, la HA completará una recertificación anual para determinar si su familia sigue siendo elegible para participar en el programa. Durante la recertificación, usted debe proporcionar todos los documentos relacionados con sus ingresos que sean solicitados por el HA. Su familia o la HA también pueden solicitar una recertificación provisional cuando haya un aumento o disminución en los ingresos de su familia. 

Estos cambios en los ingresos pueden afectar el monto del alquiler que paga o el tamaño de la unidad para el que es elegible. Si los ingresos de su familia aumentan lo suficiente como para pagar una vivienda en el mercado privado, la HA puede decidir que usted ya no es elegible para la vivienda pública.

Los propietarios no pueden ponerle fin al vale de su familia, sólo la HA. Sin embargo, la HA debe tener un motivo suficiente para ponerle fin al vale de una familia.. 

Los avisos de término deben constar por escrito, describir específicamente la presunta violación e informarle sobre su derecho a solicitar una audiencia informal de queja.

Los ejemplos comunes de “motivo suficiente” incluyen:

  • Impago del alquiler u otros montos que se suponía que debía pagar;
  • Condena penal por vender o fabricar drogas en cualquier inmueble de vivienda con asistencia federal;
  • Participar en actividades delictivas relacionadas con las drogas dentro o fuera de los inmuebles;
  • Participar en actividades delictivas que amenazan la salud y la seguridad de otros residentes o personal;
  • Usar drogas ilegales o abusar del alcohol;
  • Tener personas viviendo con usted sin permiso por escrito de la HA;
  • Mentir o cometer fraude durante el proceso de solicitud o recertificación;
  • No notificar de inmediato a la HA de los cambios en el tamaño o los ingresos de su familia; y
  • No completar la recertificación a tiempo.

La HA no puede rescindir su contrato de arrendamiento, solo el propietario. Si su contrato de arrendamiento no ha expirado, el arrendador debe tener un motivo suficiente para rescindirlo. 

Los ejemplos comunes de “motivo suficiente” incluyen la falta de pago del alquiler o violaciones graves o reiteradas del contrato de arrendamiento. Tenga en cuenta que un motivo suficiente solo es necesario para rescindir su contrato de arrendamiento: el propietario puede optar por no renovar su contrato de arrendamiento luego de que expire sin dar un motivo suficiente.

Los avisos de resciliación deben ser por escrito y describir específicamente la presunta violación.

Dependiendo de la violación, las familias tendrán de 3 a 7 días para arreglar el problema. Sin embargo, las leyes locales, estatales o federales pueden acortar el tiempo para corregir la violación o no darle ninguna oportunidad para corregirla en absoluto. 

¿QUÉ DEBE HACER?

Revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento, el procedimiento de queja y cualquier notificación que reciba de la HA o del arrendador.

Solicite copias de cualquier evidencia que la HA planee usar en su contra en una audiencia informal de queja.

Si ha recibido un aviso de resciliación de su arrendador y no se va antes de la fecha especificada en el aviso, su arrendador debe presentar un caso de desalojo para sacarlo de la unidad. El alguacil o receptor judicial certificado puede entregarle personalmente la citación de desalojo y la demanda. Esto se llama “notificación del proceso”. El secretario también puede enviarle una copia de la citación y la demanda por correo. 

Debe escribir y presentar una respuesta ante el tribunal dentro de los 5 días posteriores a la recepción de la citación y la demanda. Si no presenta una respuesta a tiempo ante el tribunal, su arrendador puede ganar automáticamente el caso de desalojo.

En su respuesta, debe admitir o negar cada párrafo de la demanda y plantear cualquier defensa.

El “registro del tribunal” es como una cuenta bancaria que el tribunal usa durante su caso de desalojo. Mientras su caso esté pendiente ante el tribunal, debe depositar el alquiler en el registro del tribunal cada mes cuando le toque. 

Si no está de acuerdo con el monto del alquiler que el arrendador alega que usted debe, puede solicitarle al tribunal que programe una audiencia para determinar el monto correcto. La documentación de respaldo debe adjuntarse en su respuesta, como un comprobante de pago.

Si no deposita el pago del alquiler en el registro del tribunal a tiempo o le pide al tribunal que determine la cantidad correcta de alquiler que debe, su arrendador puede ganar automáticamente el caso de desalojo.

En un caso de desalojo, su arrendador es el Demandante y usted es el Demandado. Alegar defensas en su respuesta puede evitar que sea desalojado. A continuación hay una lista de defensas comunes que pueden aplicarse a su situación.

La persona que presentó la demanda de desalojo (el demandante) carece de legitimación. Esto significa que el demandante no tiene derecho a presentar la demanda ante el tribunal. Esta defensa se usa comúnmente si el arrendador no es dueño de la propiedad.

El desalojo es innecesario. Esto significa que el desalojo ya no es relevante porque usted ya se mudó.

Está reteniendo el pago del alquiler luego de haber proporcionado un aviso con 7 días de antelación. Su aviso de 7 días al arrendador debe especificar las reparaciones necesarias y su intención de retener el pago del alquiler si no se completan dentro de los 7 días. Visite nuestra sección sobre los Derechos de los Inquilinos y Los Desalojos para obtener más información.

No recibió una notificación del arrendador como lo exige la ley. Esto significa que el arrendador no le dio aviso por escrito de la violación antes de presentar un caso de desalojo ante el tribunal. 

El aviso que recibió del arrendador exige dinero que no se considera como alquiler o alquiler adicional en su contrato de arrendamiento.

El aviso es confuso o contiene instrucciones contradictorias.

El aviso no le proporciona tiempo suficiente para corregir la violación.

El aviso no proporciona suficiente información para que usted entienda la violación. 

El arrendador no mantiene la unidad luego de que usted haya entregado un aviso con 7 días de antelación.

El arrendador lleva a cabo represalias. Esto significa que la HA aumenta el monto de su alquiler, disminuye los servicios que recibe o presenta / amenaza con presentar un caso de desalojo en su contra, en respuesta a que usted ejerce sus derechos como inquilino.

Si su arrendador gana el caso de desalojo, el alguacil le notificará con 24 horas de antelación para que abandone la unidad. Esto se denomina una “Orden de Posesión”. Si usted no abandona la unidad dentro de las 24 horas, el arrendador puede cambiar las cerraduras y retirar sus bienes personales.

¿QUÉ DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE TOMAR ACCIÓN?

Asegúrese de presentar una solicitud por escrito para una audiencia informal de queja antes de la fecha límite indicada en el aviso.

Esté preparado para presentar todas las pruebas (documentos, correos electrónicos, informes, testigos, etc.) que respalden su posición durante una audiencia informal de queja o audiencia de desalojo.

Hoja Informativa de los Vales de Elección de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano: https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/programs/hcv/about/fact_sheet

Para encontrar su Agencia de Vivienda Pública local: https: //www.hud. gov /program_offices/public_indian_housing/pha/contacts

Para obtener información adicional sobre las opciones de vivienda local y sobre los límites de ingresos, visite la página del HUD en Florida: https://www.hud.gov/states/florida

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