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Las Ejecuciones Hipotecarias
Las personas que solicitan un préstamo para comprar una casa en Florida generalmente firman un pagaré y una hipoteca. Un pagaré es un documento que contiene la promesa del prestatario de pagar el préstamo, así como los términos para el pago. La hipoteca crea un derecho de garantía en la propiedad. Es la hipoteca la que le permite al prestamista recuperar la casa si el prestatario no realiza los pagos.
Si no realiza un pago mensual, la mayoría de los préstamos incluyen un período de gracia de 10 o 15 días, después de los cuales el administrador impondrá un recargo. Después de que se hayan incumplido con los suficientes pagos, el prestamista presentará una demanda de ejecución hipotecaria en el tribunal para recuperar la casa.
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¿CUÁLES SON SUS DERECHOS?
Se envía un aviso de incumplimiento por correo, generalmente luego de que haya incumplido con 3 pagos. Puede disputar el incumplimiento, pero debe ser por escrito.
En este punto, puede restablecer la hipoteca pagando todos los montos vencidos.
Si tiene la capacidad de reanudar los pagos, puede solicitarle una modificación a su prestamista. No se garantiza una modificación, pero si se ofrece, puede reducir su tasa de interés, alargar el número de años restantes del préstamo o agregar los pagos y cargos atrasados al final del préstamo. La modificación ofrecida se basa en las políticas propias de su prestamista, y el tribunal no puede forzar la modificación.
Si hay equidad en su casa (la casa vale más que el monto adeudado en la hipoteca), puede intentar vender la casa y mantener las ganancias luego de pagar la hipoteca y otras tarifas. Al intentar vender la propiedad, debe continuar defendiendo la demanda de ejecución hipotecaria para tener tiempo suficiente para completar la venta.
Si no hay equidad en su hogar y no puede recibir una modificación, puede solicitar “Dinero por Llaves”. Este es un acuerdo entre usted y el prestamista, donde acuerdan darle una cierta cantidad de dinero a cambio de que acepte mudarse en un día específico y salir de la casa en “buenos” términos. El Dinero por Llaves no es un derecho y el prestamista no está obligado a otorgarlo. Pero si se encuentra en esta situación, siempre debe preguntar.
Este es un acuerdo entre usted y el prestamista en el que acepta firmar la propiedad nuevamente sin la necesidad de una demanda de ejecución hipotecaria. Esto se usa a menudo en relación con el Dinero por Llaves.
Durante una quiebra bajo el Capítulo 13, establecerá un plan de pago para pagar sus deudas. El monto vencido de su hipoteca se puede incluir en este plan de pago, que le dará tiempo para ponerse al día. Sin embargo, para usar esta opción, debe poder cumplir con los pagos requeridos. Visite nuestra sección sobre la Quiebra para obtener más información.
¿QUÉ DEBE HACER?
Revise cuidadosamente todos los documentos de su hipoteca y préstamo, y cualquier notificación que reciba del administrador y/o prestamista. Estos documentos explican sus derechos y responsabilidades como prestatario.
Determine el valor de la casa. Para vender la casa, debe conocer su valor y el monto adeudado de la hipoteca. Debería comenzar este proceso temprano. Si se resuelve el caso, siempre puede retirar la casa del mercado, pero si espera demasiado, puede perder la oportunidad de vender la propiedad.
No ignore los avisos que reciba. Los avisos que reciba antes de la ejecución hipotecaria le indicarán cómo lidiar con los pagos atrasados, como solicitar una modificación.
Póngase en contacto con el prestamista lo antes posible. Cuanto más espere para resolver los pagos incumplidos, más difícil será ponerse al día, porque el prestamista continuará agregando comisiones e intereses a la deuda.
Se presenta una demanda de ejecución hipotecaria si no hay un acuerdo después del Aviso de incumplimiento. El alguacil o un receptor judicial certificado puede entregarle personalmente la citación y la queja. Esto se llama “notificación del proceso.”
Debe redactar y presentar una respuesta ante el tribunal, dentro de los 20 días posteriores a la recepción de la citación y la queja. Si no presenta una respuesta al tribunal a tiempo, el prestamista puede ganar automáticamente la demanda.
En su respuesta, debe admitir o negar cada párrafo de la queja y plantear cualquier defensa.
Durante la demanda, puede intentar resolver el caso en mediación. También puede solicitar que el prestamista le brinde ciertos documentos o responda preguntas sobre el préstamo. Esto se llama “exhibición de pruebas.”
Si el prestamista gana el caso de ejecución hipotecaria, se establecerá una fecha de venta. Después de que ocurra la venta, se le pedirá que abandone la casa.
¿QUÉ DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE TOMAR ACCIÓN?
Para una hipoteca, su garantía es la casa y la propiedad que posee debido al préstamo/hipoteca.
Luego de vender su garantía para ayudar a pagar su préstamo, cualquier cantidad que aún deba se llama deficiencia.
Incluso después de una ejecución hipotecaria, el prestamista puede demandarlo en el tribunal para obtener una sentencia en su contra, que es denominada una sentencia de deficiencia. Si esto le sucede, deberá reembolsar al prestamista incluso después de que la casa ya no esté en su poder.
Visite nuestra página de Deficiencia Hipotecaria para obtener más información sobre este problema.
Prepárese para mudarse. Si bien hay varias opciones para lidiar con una ejecución hipotecaria, no están garantizadas. Por lo tanto, si ninguna de las opciones resuelve los pagos incumplidos, eventualmente tendrá que mudarse. Desafortunadamente, asuntos personales, como dificultades financieras, discapacidad, embarazo o tener hijos menores, no impedirán una ejecución hipotecaria.
