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Los Desahucios
Cuando no hay acuerdo para pagar el alquiler, el propietario (o la persona en posesión legal del inmueble) puede presentar una demanda de desahucio para recuperar la posesión del inmueble de un ocupante no deseado. Si bien los desahucios son muy similares a las ocupaciones ilegales, los desahucios se presentan si el ocupante no deseado puede alegar que tiene un título, interés o derecho legal o equitativo sobre el inmueble.
A diferencia de las ocupaciones ilegales, los desahucios no son procedimientos sumarios, por lo que el ocupante no deseado tiene 20 días para responder a la queja. Los desahucios son comúnmente presentados por un propietario que ha comprado una casa en una venta por ejecución hipotecaria, contra el propietario anterior que se niega a irse. A continuación se muestra un ejemplo de cómo se puede utilizar el desahucio como una acción legal.
Henry y Emily son hermanos que viven juntos en una casa propiedad de Henry. Henry permitió que Ann se mudara con sus hijos luego de un divorcio. Ahora, Henry quiere que Emily se vaya porque tuvieron una gran discusión. Emily afirma que tiene derecho a poseer la propiedad en base a un acuerdo que hizo con Henry para comprar la propiedad. Dado que no existe una relación de propietario-inquilino entre los hermanos, y Emily alega tener un derecho sobre la casa, una acción de ocupación ilegal probablemente fracasará en el tribunal. Esto deja a Henry con la opción de presentar una demanda de desahucio para sacar a Emily de la casa.
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¿CUÁLES SON SUS DERECHOS?
El Demandante es la persona o la parte que presenta la demanda de Desahucio ante el tribunal para retirar a otra persona de la propiedad de la vivienda.
Tiene derecho a ser representado por un abogado.
Tiene derecho a pedirle al tribunal que ingrese una Sentencia Definitiva de Posesión por Incumplimiento si el Demandado no presenta oportunamente una respuesta a su queja.
Tiene derecho a recuperar posesiones, daños y costos judiciales del demandado si usted gana la demanda.
El Demandado es la persona que tiene una demanda presentada contra ellos en el tribunal. En esta situación, el Demandado es la persona que está siendo removida de la vivienda.
Tiene derecho a ser representado por un abogado.
Tiene derecho a pedirle al tribunal tiempo adicional para presentar su respuesta.
Tiene derecho a solicitarle al tribunal tiempo adicional para retirar su propiedad personal si pierde la demanda.
Tiene derecho a recuperar los costos judiciales del demandante si usted gana la demanda.
¿QUÉ DEBE HACER?
Si presenta una demanda de desahucio, usted es el Demandante.
La demanda debe presentarse en un tribunal de circuito, en el condado donde se encuentra el inmueble.
Debe adjuntar prueba de propiedad a la queja, como una escritura, y declarar cómo adquirió el título de propiedad, es decir, la cadena de título.
Debe probar que tiene un derecho superior sobre el inmueble que el demandado.
Debe pagar la tarifa de presentación, la citación y la notificación del proceso, a menos que la oficina del secretario lo determine indigente.
Debe hacer uso del alguacil o de receptor judicial certificado para notificar al demandado con la citación y la queja.
Si ha recibido una citación y una demanda por desahucio, usted es el demandado. El alguacil o un receptor judicial certificado puede entregarle personalmente la citación y la queja. Esto se llama “notificación del proceso”.
Debe redactar y presentar una respuesta ante el tribunal dentro de los 20 días posteriores a la recepción de la citación y la queja. Si no presenta una respuesta ante el tribunal a tiempo, el demandante puede ganar automáticamente la acción de desahucio.
En su respuesta, admitir o negar cada párrafo de la queja y plantear cualquier defensa.
A continuación hay una lista de defensas comunes que pueden aplicarse a su situación.
- El Demandante carece de legitimación. Esto significa que el demandante no tiene derecho a presentar la queja ante el tribunal. Esta defensa se usa comúnmente si el demandante no es dueño de la propiedad o no tiene derecho a poseerla.
- Existe una relación propietario-inquilino. Esto significa que usted y el demandante tienen un acuerdo para el pago de alquiler.
- Enriquecimiento ilícito. Esto significa que ha realizado reparaciones sustanciales a la propiedad, pero el propietario se niega a reembolsarle esos gastos.
- Título legal. Esto significa que tiene la escritura de la propiedad.
- Interés equitativo. Esto significa que ha realizado mejoras sustanciales en el valor del inmueble, ha contribuido al precio de compra de o ha realizado pagos para la hipoteca.
Puede adjuntar documentación de respaldo a su respuesta, como recibos, cheques cancelados para materiales y/o mano de obra, pago de impuestos y otros gastos que hizo para mejorar o reparar el inmueble.
¿QUÉ DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE TOMAR ACCIÓN?
Antes de presentar una demanda, dígale al ocupante no deseado que ya no tiene permiso para vivir en el inmueble. No se requiere notificación por escrito, pero es muy recomendable.
No realice reparaciones sustanciales a la propiedad de otra persona a menos que tenga un acuerdo por escrito con el dueño de la propiedad, o con la persona en posesión legal de la propiedad. Además, asegúrese de que la persona en posesión legal de la propiedad tenga derecho a celebrar este tipo de acuerdo en nombre del propietario.
Guarde los recibos y cheques cancelados de cualquier material y/o mano de obra que haya pagado para reparaciones o mejoras.
Si solicita un préstamo por el precio de compra de la propiedad o realiza pagos para la hipoteca, conserve todos los documentos del préstamo y la prueba de los pagos de la hipoteca.
