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Su Arrendador se Enfrenta a una Ejecución Hipotecaria

Last Modified: 08/26/2020

Si la persona propietaria de la casa que usted está alquilando no cumple con los pagos de su préstamo hipotecario, puede terminar en una ejecución hipotecaria, una demanda en la que el prestamista intenta que el tribunal venda la propiedad para pagar el préstamo Esto puede afectarlo a usted tanto como a su arrendador, y usted puede terminar siendo parte en la demanda. Los plazos de una ejecución hipotecaria varían en duración y pueden tardar meses o años en completarse. 

En estas situaciones, usted tiene ciertos derecho y medios de protección como inquilino, y hay pasos que puede seguir para manejar mejor este proceso.

Si su arrendador enfrenta una ejecución hipotecaria y no está seguro de qué hacer luego, comuníquese con CLSMF para obtener asesoría legal.

Gran parte de esta página ha sido parafraseada, con autorización, de “Qué hacer cuando su arrendador está en proceso de una ejecución hipotecaria” folleto publicado por Legal Services of Greater Miami, Inc.

¿CUÁLES SON SUS DERECHOS?

Como inquilino, no tiene que depender solo de la información que le proporciona su arrendador acerca de la ejecución hipotecaria.

Tiene derecho a recibir copias de todas las órdenes judiciales y documentos relacionados con el caso de su arrendador.

Una vez que presente una “Notificación de arrendamiento” para informarle al tribunal que actualmente vive en la propiedad, se le enviarán copias de todos los documentos relevantes durante el proceso de ejecución hipotecaria. Debe hacerlo incluso si confía en su arrendador, o si éste afirma que le ha informado al tribunal sobre el arrendamiento.

Asegúrese de leer todas las notificaciones o documentos que recibió del tribunal.

En caso de que exista una ejecución hipotecaria contra su propietario, los inquilinos de Florida están protegidos contra el desalojo inmediato por las leyes federales y estatales.

Los inquilinos tienen derecho a que se les notifique con al menos 90 días de antelación para desocupar el inmueble bajo la Ley Federal de Protección de Inquilinos en una Ejecución Hipotecaria (PTFA, por sus siglas en inglés). Esto significa que si la propiedad de su arrendador es embargada, los nuevos propietarios deben notificarle que puede continuar viviendo allí por el resto de su contrato de arrendamiento o 90 días, el período que sea mayor. Hay algunas excepciones a esta regla:

  • Si el comprador de la propiedad tiene la intención de vivir allí como su residencia principal, puede rescindir su contrato de arrendamiento antes de tiempo. De igual manera debe notificarle con un mínimo de 90 días de antelación para que desaloje. Esta excepción no se aplica a las viviendas subsidiadas por el gobierno (como las viviendas de la Sección 8) y no anula las leyes locales que protegen los derechos de arrendamiento de los inquilinos.
  • Si usted es el cónyuge, hijo o padre del arrendador que ha sido ejecutado hipotecariamente, estas protecciones no aplican para usted.
  • Estas protecciones no se aplican si el contrato de arrendamiento no fue una “transacción independiente”, lo que significa que el propietario y el inquilino tenían un interés compartido en el resultado y trabajaron juntos para lograr ese objetivo. (Esto se aplica más comúnmente a situaciones en las que el propietario y el inquilino son miembros de la familia o están conectados a través de negocios o empleo).
  • Si el monto de su alquiler es sustancialmente menor que el valor justo de mercado, estas protecciones no aplican para usted.
    • El Estatuto de Florida La § 83.561 ha sido derogado por Florida HB 6033, lo que significa que, según la Ley de Florida, los inquilinos tendrán las mismas protecciones que aquellos bajo la Ley Federal de Protección de Inquilinos en una Ejecución Hipotecaria (PTFA), que le concede el derecho a los inquilinos a un aviso de al menos 90 días para desocupar el inmueble y el nuevo propietario está obligado a darle un aviso similar a este: 
  • Por la presente se le notifica que su contrato de alquiler finaliza en la fecha de entrega de esta notificación, que su ocupación finaliza 90 días después de la fecha de entrega de esta notificación, y que exijo tomar posesión del inmueble el (fecha). Si usted no abandona el inmueble para esa fecha, le pediré al tribunal una orden que me permita sacarlo a usted y sus pertenencias del inmueble. Usted está obligado a pagar el alquiler durante el período de 90 días por cualquier monto que pueda acumularse durante ese período. Sus pagos de alquiler deben ser entregados a (nombre y dirección del propietario).

El requisito del aviso de 90 días no se aplica si:

  • Si usted es el cónyuge, hijo o padre del arrendador que ha sido ejecutado;
  • Si el contrato de arrendamiento no fue una “transacción independiente”, lo que significa que el propietario y el inquilino tenían un interés compartido en el resultado y trabajaron juntos para lograr ese objetivo. (Esto se aplica más comúnmente a situaciones en las que el propietario y el inquilino son miembros de la familia o están conectados a través de negocios o empleo); o
  • Si el monto de su alquiler es sustancialmente menor que el valor justo de mercado.

Si usted no desaloja antes de la fecha que se especifica en el aviso, los nuevos propietarios pueden presentar una “Moción de Orden de Posesión”. Un receptor judicial le enviará una notificación con 24 horas de antelación para que abandone la propiedad alquilada, después de lo cual el propietario puede cambiar las cerraduras y deshacerse de sus bienes.

No pierde los derechos otorgados a todos los inquilinos, como servicios públicos ininterrumpidos o acceso a su hogar, durante el proceso de ejecución hipotecaria de su arrendador o durante el período de 90 días para desalojar.

Para obtener más información sobre sus derechos y protecciones como inquilino, lea la página de los Derechos de los Inquilinos y Los Desalojos de CLSMF

¿QUÉ DEBE HACER?

Al comienzo de una demanda de ejecución hipotecaria, un alguacil o receptor judicial le entregará los documentos de ejecución hipotecaria. Como usted es la persona que vive en la residencia, se le pueden entregar los documentos de ejecución hipotecaria y también puede ser parte en la demanda. Los documentos incluirán una Citación que le indicará que presente una respuesta ante el tribunal.

Para notificar al tribunal que usted está viviendo en la propiedad y desea mantenerse informado durante el proceso de ejecución hipotecaria, deberá presentar un “Aviso de Arrendamiento” ante el Secretario de los Tribunales en el condado donde se lleva a cabo la ejecución hipotecaria. Su “Aviso de Arrendamiento” por escrito debe incluir:

  • Su nombre, dirección e información de contacto;
  • El monto de su alquiler mensual;
  • Cuándo vence su contrato de arrendamiento;
  • Información sobre si usted es el cónyuge, hijo o padre del propietario que ha sido ejecutado hipotecariamente;
  • Si su contrato de arrendamiento fue una transacción independiente o no;
  • Si el monto de su alquiler es sustancialmente menor que el valor justo de mercado; y 
  • Si tiene vivienda subsidiada por el gobierno (como un cupón de la Sección 8).

Legal Services of Greater Miami, Inc. tiene un buen ejemplo de cómo debería ser este aviso en su folleto “Qué hacer cuando su arrendador está en proceso de una ejecución hipotecaria”. Si bien el encabezado y el tribunal de circuito son específicos del área de Miami-Dade, su formulario modelo muestra qué información querrá incluir. Puede encontrar el folleto aquí: https://docs.wixstatic.com/ugd/e55b8c_152dd029f1da4088a387a589165300e0.pdf

Si bien el Aviso de Arrendamiento le concederá el derecho a tener copias de documentos u órdenes judiciales, es mejor mantenerse actualizado sobre lo que está sucediendo al verificar en línea el estado de la ejecución hipotecaria. Puede obtener actualizaciones de estado yendo al sitio web del Secretario de los Tribunales que tenga jurisdicción sobre el caso. 

Estos son algunos términos que debe tener en cuenta al ver las actualizaciones de estado:

  • Sentencia Definitiva: su arrendador ha perdido el caso de ejecución hipotecaria; generalmente se incluirá una fecha de venta en la sentencia definitiva.
  • Fecha de Venta: cuando el tribunal subastará la propiedad. Esta fecha está sujeta a cambios.

Certificado de Título: la propiedad se ha vendido oficialmente a nuevos propietarios.

La posible ejecución hipotecaria de su arrendador no afecta su propia responsabilidad de pagar el alquiler a tiempo.

Debe seguir pagando el alquiler al propietario actual y cumplir con los términos de su contrato de arrendamiento mientras la demanda continúe.

No le pague a su antiguo propietario una vez que se finalice la ejecución hipotecaria y se haya vendido la casa. Continúe ahorrando su dinero hasta que se haya puesto en contacto con el nuevo propietario: los pagos de alquiler por el tiempo que permanezca en la casa ahora irán a éste. Siempre solicite un comprobante de propiedad antes de realizar cualquier pago.

En algunos casos, como los edificios de apartamentos multifamiliares o complejos de viviendas, el prestamista hipotecario tendrá una cláusula en su contrato que les permite cobrar el alquiler directamente de los inquilinos si el arrendador deja de cumplir con los pagos de la hipoteca. En estas situaciones, un juez designará a un “receptor” para hacer los cobros. No todos los casos de ejecución hipotecaria involucrarán a un receptor, así que asegúrese de verificar que se haya emitido una orden judicial antes de realizar cualquier pago a cualquier persona que afirme ser un receptor.

Si no paga el alquiler a tiempo a la parte correspondiente, ésta puede presentar una “Moción de Orden de Posesión”. Un receptor judicial le enviará una notificación con 24 horas de antelación para que abandone la propiedad alquilada, después de lo cual el propietario puede cambiar las cerraduras y deshacerse de sus bienes.

¿LO QUE DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE TOMAR ACCIÓN?

Una vez que se vende la propiedad, el nuevo propietario puede estar interesado en mantenerlo a usted como inquilino en términos similares a los que tenía con su antiguo arrendador.

No tiene la obligación de firmar un nuevo contrato de arrendamiento con el nuevo propietario. Hágalo sólo si tiene sentido para usted.

Solo firme un contrato de arrendamiento con el propietario luego de que le hayan mostrado un comprobante de propiedad del inmueble, como el Certificado de título.

El nuevo propietario podría ofrecerle dinero para mudarse antes de que termine su contrato de arrendamiento que pase el plazo de 90 días para desalojar. Esto se llama comúnmente “dinero por llaves”.

No debe sentirse presionado a aceptar un acuerdo de “dinero por llaves”, y solo debe firmar uno si comprende y está de acuerdo con cada parte del mismo.

Asegúrese de que los acuerdos estén por escrito y guarde copias para sus propios registros.

Si le han entregado documentos de una ejecución hipotecaria o un aviso de desalojo y necesita asesoría legal, comuníquese con CLSMF.

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